Mietspiegel Nürnberg 2026
| Basis-Nettokaltmiete: | 9,60 - 17,70 €/m² |
| Beispiel 50 m²: | 10,48 €/m² Basis-Nettokaltmiete |
| Beispiel 70 m²: | 9,88 €/m² Basis-Nettokaltmiete |
| Beispiel 80 m²: | 9,85 €/m² Basis-Nettokaltmiete |
| Spannbreite: | ± 23 % um den ermittelten Mittelwert |
| Mietpreisbremse: | gilt in Nürnberg |
Autor: Norbert Schaller
Der Mietspiegel der Stadt Nürnberg dient der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Der Nürnberger Mietspiegel 2026 wurde auf Grundlage repräsentativer empirischer Erhebungen nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und ist ein qualifizierter Mietspiegel gemäß § 558d BGB.
Berücksichtigt werden neu vereinbarte oder geänderte Mieten der vergangenen sechs Jahre. Der Mietspiegel gilt grundsätzlich für freifinanzierte Häuser und Wohnungen in Nürnberg. Er setzt jedoch keine Mietpreise fest, sondern dient Mietern und Vermietern als qualifizierte Orientierung bei Mietpreisfragen.
Offizielle Informationen: Mietspiegel der Stadt Nürnberg
Das ist die wichtigste Unterscheidung, die viele Vermieter und Mieter nicht kennen und die in der Praxis regelmäßig zu Missverständnissen führt.
AMTLICHER MIETSPIEGEL 2026:
Herausgeber: Stadt Nürnberg, Stand 01.08.2026
Basis: Repräsentative Erhebung von neu vereinbarten bzw. geänderten Mieten innerhalb der vergangenen sechs Jahre
Berechnung: Basis-Nettokaltmiete nach Wohnfläche plus Zu- und Abschläge für Baujahr, Ausstattung und Lage
Rechtliche Bedeutung: Qualifizierter Mietspiegel gemäß § 558d BGB
Gilt für: insbesondere die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete
MARKTMIETEN / ANGEBOTSMIETEN:
Basis: Aktuelle Mietangebote auf Immobilienportalen und Marktdaten
Bedeutung: Abbildung des aktuellen Angebotsmarktes
Gilt für: Marktbeobachtung und Orientierung bei Neuvermietungen
Für Vermieter ist die Unterscheidung wichtig: Der amtliche Mietspiegel bildet die ortsübliche Vergleichsmiete nach gesetzlichen Kriterien ab. Angebotsmieten zeigen dagegen, zu welchen Preisen Wohnungen aktuell am Markt angeboten werden. Beide Werte sind deshalb methodisch nicht unmittelbar miteinander vergleichbar.
Angebotspreise sind gerade nicht zwangsläufig tatsächlich gezahlte Mieten.
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Je kleiner eine Wohnung ist, desto höher fällt im Nürnberger Mietspiegel tendenziell die Basis-Nettokaltmiete je Quadratmeter aus. Der Mietspiegel 2026 legt zunächst einen von der Wohnfläche abhängigen Basiswert fest. Baujahr, Ausstattung und Lage werden anschließend über Zu- und Abschläge berücksichtigt.
| Wohnungsgröße | Basis-Nettokaltmiete 2026 | Einordnung |
| 20 - 25 m² | 17,70 €/m² | höchste Basismiete |
| 30 m² | 13,93 €/m² | kleine Wohnung |
| 35 m² | 12,50 €/m² | kleine Wohnung |
| 40 m² | 11,55 €/m² | kompakte Wohnung |
| 50 m² | 10,48 €/m² | mittlere Wohnfläche |
| 59–60 m² | 10,03 €/m² | mittlere Wohnfläche |
| 66–70 m² | 9,88 €/m² | größere Wohnung |
| 71–80 m² | 9,85 €/m² | größere Wohnung |
| 81–90 m² | 9,89 €/m² | größere Wohnung |
| 96–100 m² | 9,98 €/m² | größere Wohnung |
| 116–120 m² | 10,09 €/m² | größere Wohnung |
| 151–170 m² | 9,60 €/m² | sehr große Wohnung |
Wichtig: Die angegebenen Werte sind Basis-Nettokaltmieten und noch nicht die endgültige ortsübliche Vergleichsmiete. Erst durch die Zu- und Abschläge für Baujahr, Ausstattung und Lage wird der individuelle Mittelwert einer Wohnung ermittelt. Die 2/3-Spannbreite beträgt anschließend ± 23 % um diesen Mittelwert.
Quelle: Amtlicher Mietenspiegel Stadt Nürnberg 2026.
Das Baujahr hat einen erheblichen Einfluss auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Im Mietspiegel 2026 wird die zuvor anhand der Wohnfläche ermittelte Basis-Nettokaltmiete je nach Baualtersklasse prozentual angepasst. Maßgeblich ist grundsätzlich das Jahr der Bezugsfertigkeit.
| Baujahr | Zu-/Abschlag auf die Basis-Nettokaltmiete |
| bis 1918 | -6% |
| 1919 - 1948 | -8% |
| 1949 - 1976 | -6% |
| 1977 - 1984 | 0% |
| 1985 - 1995 | +3% |
| 1996 - 2006 | +9% |
| 2007 - 2012 | +14% |
| 2013 - 2016 | +17% |
| 2017 und später | +23% |
Quelle: Amtlicher Mietenspiegel Stadt Nürnberg 2026.
Neuere Wohnungen erhalten im Mietspiegel deutliche Zuschläge. Für Wohnungen mit Bezugsfertigkeit ab 2017 beträgt der Zuschlag beispielsweise +23 % auf die Basis-Nettokaltmiete. Zusätzlich können bestimmte Ausstattungsmerkmale weitere Zu- oder Abschläge bewirken.
Der amtliche Nürnberger Mietspiegel weist keine pauschalen Quadratmeterpreise für einzelne Stadtteile aus. Die folgenden Werte beziehen sich daher nicht auf den amtlichen Mietspiegel, sondern auf aktuelle Angebots- und Marktdaten. Sie dienen ausschließlich zur Orientierung über das Preisniveau bei Neuvermietungen.
Nürnberg hat keinen einheitlichen Mietmarkt. Die Spanne zwischen den günstigsten und den teuersten Lagen beträgt über 6 €/m², das ist bei einer 80-m²-Wohnung ein monatlicher Unterschied von fast 500 €.
| Stadtteil/Lage | Miete Wohnung | Miete Haus |
Marktnachfrage |
| Altstadt / St. Lorenz / St. Sebald | 14,00 - 17,00 €/m² | selten verfügbar | Sehr hoch |
| St. Johannis / Maxfeld | 13,50 - 16,50 €/m² | 14,00 - 16,00 €/m² | Sehr hoch (Trendviertel) |
| Gostenhof / Südstadt | 11,50 - 15,00 €/m² | 12,00 - 14,00 €/m² | Hoch |
| Erlenstegen / Mögeldorf / Zabo | 12,50 - 15,50 €/m² | 13,00 - 15,00 €/m² | Hoch |
| Thon / Schoppershof | 10,50 - 13,00 €/m² | 11,00 - 13,50 €/m² | Mittel |
| Langwasser / Schweinau / Gleißhammer | 10,00 - 13,00 €/m² | 10,50 - 13,00 €/m² | Mittel |
| Höfen / Außenstadtlagen | ab 10,42 €/m² | ab 11,43 €/m² | Niedrig bis mittel |
Alle Angaben sind Marktmieten (Angebotspreise) für neue Mietverträge, Kaltmiete ohne Nebenkosten. Stand 2026.
Quellen: ImmoScout24, Mietspiegeltabelle.de, Miet-Check.de.
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Nürnberg hat einen qualifizierten Mietspiegel im Sinne des §558d BGB, dem höchsten rechtlichen Status, den ein Mietspiegel haben kann. Das hat direkte Konsequenzen für Vermieter.
Nürnberg ist als angespannter Wohnungsmarkt eingestuft. Die Mietpreisbremse gilt: Bei Neuvermietung darf die Kaltmiete die ortsübliche Vergleichsmiete aus dem Mietenspiegel um nicht mehr als 10 Prozent übersteigen. Ausnahmen gelten bei Neubauten (Erstbezug nach Oktober 2014) und umfassend modernisierten Wohnungen.
Wer seine Immobilie energetisch saniert, darf 8 Prozent der Modernisierungskosten jährlich auf die Miete umlegen, aber maximal 3 €/m² im Monat (Kappungsgrenze). Bei einer 80-m²-Wohnung sind das maximal 240 € Mieterhöhung pro Monat durch Modernisierung.
Seit 2023 teilen Vermieter und Mieter die CO2-Kosten für das Heizen. Entscheidend ist die Energieeffizienzklasse: Bei Klasse H (schlechteste) trägt der Vermieter 95 Prozent der CO2-Abgabe. Bei Klasse A zahlt der Mieter nahezu alles. Das macht energetisch schlechte Immobilien für Vermieter zunehmend teuer.
Der Nürnberger Mietspiegel 2026 zeigt weiterhin deutliche Unterschiede in Abhängigkeit von Wohnungsgröße, Baujahr, Ausstattung und Lage. Eine einzelne durchschnittliche Quadratmetermiete für ganz Nürnberg lässt sich daraus nicht ableiten.
Besonders auffällig ist die Größenabhängigkeit: Für Wohnungen mit 20 bis 25 m² beträgt die Basis-Nettokaltmiete 2026 17,70 €/m², bei 30 m² 13,93 €/m² und bei 71 bis 80 m² 9,85 €/m². Hinzu kommen die individuellen Zu- und Abschläge.
Die Datengrundlage ist ausgesprochen aktuell: Die Erhebung „Leben in Nürnberg 2025“ fand von Oktober bis Dezember 2025 statt. Von 4.348 Befragten waren 2.250 Mieterhaushalte; 1.383 Haushalte erfüllten die für den Mietspiegel relevanten Kriterien.
Mietpreisentwicklung Nürnberg im Überblick
| 2018: | ca. 10,01 €/m² (Marktdaten) |
| 2022: | ca. 11,50 €/m² (Marktdaten, vor dem allgemeinen Preisrückgang) |
| 2024: | 9,65 €/m² (Mietspiegel Nürnberg) 11,51 €/m² (ImmoScout24, Angebotspreise) |
| 2026: | 10,33 €/m² (Mietspiegel Nürnberg) 11,97 €/m² (ImmoScout24, Angebotspreise) |
Tendenz 2026 bis 2027: Weiterer moderater Anstieg erwartet -- Nachfrage übersteigt Angebot
„Der Nürnberger Mietmarkt ist angespannt. Wer in Nürnberg eine gute Wohnung sucht, sucht oft Monate, nicht Wochen. Wer vermietet, hat in der Regel mehr Bewerber als Wohnungen.
Was mich als Immobilienmakler 2026 besonders beschäftigt: Die Schere zwischen amtlichem Mietspiegel und tatsächlichen Marktmieten ist größer geworden. Der Mietspiegel bildet die Mieten der letzten sechs Jahre ab, in einem Markt, der sich in sechs Jahren fundamental verändert hat. Wer seine Wohnung heute neu vermietet, erzielt ca. 15 bis 20 Prozent mehr als der amtliche Mietspiegel ausweist. Das ist der Unterschied zwischen Bestandsmieten und Neuvermietung.
Für Eigentümer, die erstmals vermieten oder deren Mietvertrag ausläuft, bedeutet das: Der amtliche Mietspiegel ist die rechtliche Grenze, die Marktmieten sind das, was tatsächlich erzielbar ist. Wo genau Ihre Wohnung in diesem Spektrum liegt, hängt von Lage, Baujahr, Zustand und Energieklasse ab – und genau diese Analyse führen wir im Bedarfsfall bei Ihrer Immobilie durch.“
Norbert Schaller Immobilien übernimmt für Sie: Mietersuche, Bonitätsprüfung, Mietvertrag. Wir ermitteln für Ihre Immobilie die optimale Marktmiete - persönlich vor Ort, mit über 30 Jahren Erfahrung im Nürnberger Mietmarkt.
Die durchschnittliche Nettokaltmiete in Nürnberg liegt laut amtlichem Mietspiegel 2026 der Stadt Nürnberg bei 10,33 €/m², ein Anstieg von 5,4 Prozent gegenüber 2024 (9,65 Euro). Die tatsächlichen Angebotspreise für neue Mietverträge auf den Immobilienportalen liegen deutlich höher: ImmoScout24 weist für Q2 2026 einen Schnitt von 11,97 €/m² aus, andere Portale bis zu 14,23 €/m². Kleine Wohnungen sind überproportional teuer: 1-Zimmer-Wohnungen kosten im Schnitt 14,81 €/m²
Der amtliche Mietenspiegel der Stadt Nürnberg (10,33 €/m²) basiert auf den tatsächlich gezahlten Mieten der letzten sechs Jahre -- er bildet also auch ältere Mietverträge ab. Die Marktmieten (11,97 bis 14,23 €/m²) sind die aktuellen Angebotspreise für neue Mietverträge auf den Immobilienportalen. Die Lücke erklärt sich dadurch, dass der Mietmarkt in Nürnberg in den letzten sechs Jahren stark angezogen hat. Für Mieterhöhungen ist ausschließlich der amtliche Wert relevant.
Ja. Nürnberg ist als angespannter Wohnungsmarkt eingestuft, die Mietpreisbremse gilt. Bei Neuvermietung darf die Kaltmiete maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete aus dem amtlichen Mietenspiegel liegen. Ausnahmen gelten für Neubauten (Erstbezug nach 1. Oktober 2014) und für Wohnungen, die umfassend modernisiert wurden (die Kosten müssen etwa einem Drittel eines Neubaus entsprechen). Durch die Mietpreisbremse darf die Miete bei bestehenden Mietverhältnissen im Zeitraum von drei Jahren nur um maximal 15% (statt der üblichen 20%) erhöht werden. (Kappungsgrenze).
Der amtliche Mietspiegel 2026 dient als Grundlage für die Berechnung der zulässigen Höchstmiete.
Im bestehenden Mietverhältnis darf die Miete innerhalb von drei Jahren maximal um 15 Prozent steigen (Kappungsgrenze für Nürnberg als angespannter Markt). Zwischen zwei Mieterhöhungen müssen deshalb mindestens drei Jahre liegen. Die Mieterhöhung muss mit dem amtlichen Mietspiegel begründet werden. Dieser muss im Mieterhöhungsschreiben zwingend genannt werden, selbst wenn Sie eine andere Begründung wählen.
Seit 2023 teilen Vermieter und Mieter die CO2-Kosten für das Heizen abhängig von der Energieeffizienzklasse des Gebäudes. Die Kostenaufteilung richtet sich nach dem tatsächlichen CO₂-Ausstoß des Gebäudes pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr. Die Regel ist einfach: Je schlechter der energetische Zustand Ihrer Immobilie, desto größer Ihr Anteil als Vermieter.