Aktuelle Mietpreise Stadt Nürnberg: Stand Q2 2026
| Aktuelle Mietpreise Stadt Nürnberg: | Ø 10,33 €/m² Nettokaltmiete |
| Marktmieten (Neuvermietungen): | Ø 11,97 - 13,79 €/m² |
| Günstigste Lagen: | ab 10,42 €/m² |
| Teuerste Lagen: | bis 17,36 €/m² |
| Mietanstieg 2024 vs. 2026 (amtlich): | +5,4 % stärkster Anstieg: kleine Wohnungen +8 % |
| Mietpreisbremse: | gilt in Nürnberg |
Autor: Norbert Schaller
Der Mietspiegel der Stadt Nürnberg dient als gesetzliche Richtlinie zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmieten. Er gilt für alle Wohnungen im Stadtgebiet ohne Preisbindung und von der Stadt alle zwei Jahre auf Basis tatsächlich gezahlter Mieten der vergangenen sechs Jahre erstellt. Er gilt als rechtlich anerkannte Grundlage für Mieterhöhungen und mietrechtliche Streitigkeiten.
Das ist die wichtigste Unterscheidung, die viele Vermieter und Mieter nicht kennen und die in der Praxis regelmäßig zu Missverständnissen führt.
AMTLICHER MIETSPIEGEL (10,33 €/m²):
Herausgeber: Stadt Nürnberg, alle zwei Jahre neu (zuletzt: Juni 2026)
Basis: Repräsentative Erhebung tatsächlich GEZAHLTER Mieten der letzten 6 Jahre
Rechtliche Bedeutung: Qualifizierter Mietspiegel (§558d BGB) – vor Gericht anerkannt, muss bei Mieterhöhungen nach §558a BGB zwingend genannt werden
Gilt für: Bestandsmietverhältnisse, Mieterhöhungen, mietrechtliche Streitigkeiten
MARKTMIETEN (11,97 – 13,79 €/m²):
Herausgeber: Immobilienportale (ImmoScout24, Immowelt,
Engel & Völkers etc.)
Basis: Aktuelle ANGEBOTSPREISE für neue Mietverträge Rechtliche Bedeutung: Keine, nur Marktorientierung
Gilt für: Neue Mietverträge, Orientierung für Vermieter bei Neuvermietung
Als Vermieter müssen Sie beide Werte kennen. Der amtliche Mietspiegel begrenzt, wie hoch Sie die Miete bei bestehenden Mietverhältnissen ansetzen dürfen. Die Marktmieten zeigen Ihnen, was bei Neuvermietung am Markt erzielbar ist -- und was neue Mieter tatsächlich zahlen.
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Je kleiner die Wohnung, desto höher der Preis pro Quadratmeter. Das ist ein strukturelles Merkmal des Nürnberger Mietmarkts. Kleine Wohnungen sind besonders knapp und begehrt. Die Mieten sind immer abhängig von der Lage und dem Zustand der Wohnungen.
| Baujahr | Einfache Ausst. | Gute Ausstattung | Besondere Ausstattung |
| Studio / 1 Zimmer (bis 35 m²) | 14,81 - 18,29 €/m² | ca. 10,33 €/m² | 520 - 680 €/Monat |
| 2-Zimmer (40 - 65 m²) | 12,56 - 13,50 €/m² | ca. 9,80 - 10,60 €/m² | 800 - 1.100 €/Monat |
| 3-Zimmer (65 - 90 m²) | 11,90 - 13,20 €/m² | ca. 9,60 - 10,80 €/m² | 1.050 - 1.450 €/Monat |
| 4-Zimmer (90 - 120 m²) | 11,50 - 13,00 €/m² | ca. 9,40 - 10,50 €/m² | 1.300 - 1.800 €/Monat |
| 5 Zimmer und mehr (120+ m²) | 11,30 - 12,50 €/m² | a. 9,20 - 10,20 €/m² | ab 1.700 €/Monat |
| Stadtdurchschnitt (Ø) | 11,97 - 14,23 €/m² | 10,33 €/m² | je nach Größe und Lage |
Warmmiete = Kaltmiete + Nebenkosten. Für eine 70-m²-Wohnung sind Nebenkosten von ca. 200 bis 280 Euro monatlich realistisch, je nach Energiestandard und Heizsystem.
Quellen: Amtlicher Mietenspiegel Stadt Nürnberg 2026, ImmoScout24, Wohnungsboerse.net, Stand Q2 2026.
Das Baujahr ist neben der Lage der stärkste Preistreiber im Nürnberger Mietmarkt. Neubau kostet im Schnitt 5 Euro pro Quadratmeter mehr als ein Gründerzeitbau mit einfacher Ausstattung - das ist der Energieeffizienzzuschlag, den Mieter für niedrige Nebenkosten bereit sind zu zahlen.
| Baujahr | Einfache Ausst. | Gute Ausstattung | Besondere Ausstattung |
| Studio / 1 Zimmer (bis 35 m²) | 14,81 - 18,29 €/m² | ca. 10,33 €/m² | 520 - 680 €/Monat |
| 2-Zimmer (40 - 65 m²) | 12,56 - 13,50 €/m² | ca. 9,80 - 10,60 €/m² | 800 - 1.100 €/Monat |
| 3-Zimmer (65 - 90 m²) | 11,90 - 13,20 €/m² | ca. 9,60 - 10,80 €/m² | 1.050 - 1.450 €/Monat |
| 4-Zimmer (90 - 120 m²) | 11,50 - 13,00 €/m² | ca. 9,40 - 10,50 €/m² | 1.300 - 1.800 €/Monat |
| 5 Zimmer und mehr (120+ m²) | 11,30 - 12,50 €/m² | a. 9,20 - 10,20 €/m² | ab 1.700 €/Monat |
| Stadtdurchschnitt (Ø) | 11,97 - 14,23 €/m² | 10,33 €/m² | je nach Größe und Lage |
Warmmiete = Kaltmiete + Nebenkosten. Für eine 70-m²-Wohnung sind Nebenkosten von ca. 200 bis 280 Euro monatlich realistisch, je nach Energiestandard und Heizsystem.
Quellen: Amtlicher Mietenspiegel Stadt Nürnberg 2026, ImmoScout24, Wohnungsboerse.net, Stand Q2 2026.
Nürnberg hat keinen einheitlichen Mietmarkt. Die Spanne zwischen den günstigsten und den teuersten Lagen beträgt über 6 €/m², das ist bei einer 80-m²-Wohnung ein monatlicher Unterschied von fast 500 €.
| Stadtteil/Lage | Miete Wohnung | Miete Haus |
Marktnachfrage |
| Altstadt / St. Lorenz / St. Sebald | 14,00 - 17,00 €/m² | selten verfügbar | Sehr hoch |
| St. Johannis / Maxfeld | 13,50 - 16,50 €/m² | 14,00 - 16,00 €/m² | Sehr hoch (Trendviertel) |
| Gostenhof / Südstadt | 11,50 - 15,00 €/m² | 12,00 - 14,00 €/m² | Hoch |
| Erlenstegen / Mögeldorf / Zabo | 12,50 - 15,50 €/m² | 13,00 - 15,00 €/m² | Hoch |
| Thon / Schoppershof | 10,50 - 13,00 €/m² | 11,00 - 13,50 €/m² | Mittel |
| Langwasser / Schweinau / Gleißhammer | 10,00 - 13,00 €/m² | 10,50 - 13,00 €/m² | Mittel |
| Höfen / Außenstadtlagen | ab 10,42 €/m² | ab 11,43 €/m² | Niedrig bis mittel |
Alle Angaben sind Marktmieten (Angebotspreise) für neue Mietverträge, Kaltmiete ohne Nebenkosten. Stand Q2 2026.
Quellen: ImmoScout24, Mietspiegeltabelle.de, Miet-Check.de.
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Nürnberg hat einen qualifizierten Mietspiegel im Sinne des §558d BGB, dem höchsten rechtlichen Status, den ein Mietspiegel haben kann. Das hat direkte Konsequenzen für Vermieter.
Nürnberg ist als angespannter Wohnungsmarkt eingestuft. Die Mietpreisbremse gilt: Bei Neuvermietung darf die Kaltmiete die ortsübliche Vergleichsmiete aus dem Mietenspiegel um nicht mehr als 10 Prozent übersteigen. Ausnahmen gelten bei Neubauten (Erstbezug nach Oktober 2014) und umfassend modernisierten Wohnungen.
Wer seine Immobilie energetisch saniert, darf 8 Prozent der Modernisierungskosten jährlich auf die Miete umlegen, aber maximal 3 €/m² im Monat (Kappungsgrenze). Bei einer 80-m²-Wohnung sind das maximal 240 € Mieterhöhung pro Monat durch Modernisierung.
Seit 2023 teilen Vermieter und Mieter die CO2-Kosten für das Heizen. Entscheidend ist die Energieeffizienzklasse: Bei Klasse H (schlechteste) trägt der Vermieter 95 Prozent der CO2-Abgabe. Bei Klasse A zahlt der Mieter nahezu alles. Das macht energetisch schlechte Immobilien für Vermieter zunehmend teuer.
Der amtliche Mietspiegel 2026 der Stadt Nürnberg zeigt: Die Nettokaltmiete ist von 9,65 €/m² im Jahr 2024 auf 10,33 €/m² gestiegen – ein Anstieg von 5,4 Prozent in zwei Jahren. Besonders kleine Wohnungen mit rund 30 Quadratmetern haben sich um 8 Prozent verteuert. Die langfristige Entwicklung ist noch deutlicher: Im Jahr 2018 lagen die Marktmieten bei 10,01 €/m², heute sind es 13 bis 14 €/m².
Mietpreisentwicklung Nürnberg im Überblick
| 2018: | ca. 10,01 €/m² (Marktdaten) |
| 2022: | ca. 11,50 €/m² (Marktdaten, vor dem allgemeinen Preisrückgang) |
| 2024: | 9,65 €/m² (amtlicher Mietenspiegel Stadt Nürnberg) 11,51 €/m² (ImmoScout24, Q2 2024, Angebotspreise) |
| 2026: | 10,33 €/m² (amtlicher Mietenspiegel Stadt Nürnberg) 11,97 €/m² (ImmoScout24, Q2 2026, Angebotspreise) |
Tendenz 2026 bis 2027: Weiterer moderater Anstieg erwartet -- Nachfrage übersteigt Angebot
„Der Nürnberger Mietmarkt ist angespannt. Wer in Nürnberg eine gute Wohnung sucht, sucht oft Monate, nicht Wochen. Wer vermietet, hat in der Regel mehr Bewerber als Wohnungen.
Was mich als Immobilienmakler 2026 besonders beschäftigt: Die Schere zwischen amtlichem Mietspiegel und tatsächlichen Marktmieten ist größer geworden. Der Mietspiegel bildet die Mieten der letzten sechs Jahre ab, in einem Markt, der sich in sechs Jahren fundamental verändert hat. Wer seine Wohnung heute neu vermietet, erzielt 15 bis 20 Prozent mehr als der amtliche Mietspiegel ausweist. Das ist der Unterschied zwischen Bestandsmieten und Neuvermietung.
Für Eigentümer, die erstmals vermieten oder deren Mietvertrag ausläuft, bedeutet das: Der amtliche Mietspiegel ist die rechtliche Grenze, die Marktmieten sind das, was tatsächlich erzielbar ist. Wo genau Ihre Wohnung in diesem Spektrum liegt, hängt von Lage, Baujahr, Zustand und Energieklasse ab – und genau diese Analyse führen wir im Bedarfsfall bei Ihrer Immobilie durch.“
Norbert Schaller Immobilien übernimmt für Sie: Mietersuche, Bonitätsprüfung, Mietvertrag. Wir ermitteln für Ihre Immobilie die optimale Marktmiete - persönlich vor Ort, mit über 30 Jahren Erfahrung im Nürnberger Mietmarkt.
Die durchschnittliche Nettokaltmiete in Nürnberg liegt laut amtlichem Mietenspiegel 2026 der Stadt Nürnberg bei 10,33 €/m², ein Anstieg von 5,4 Prozent gegenüber 2024 (9,65 Euro). Die tatsächlichen Angebotspreise für neue Mietverträge auf den Immobilienportalen liegen deutlich höher: ImmoScout24 weist für Q2 2026 einen Schnitt von 11,97 €/m² aus, andere Portale bis zu 14,23 €/m². Kleine Wohnungen sind überproportional teuer: 1-Zimmer-Wohnungen kosten im Schnitt 14,81 €/m²
Der amtliche Mietenspiegel der Stadt Nürnberg (10,33 €/m²) basiert auf den tatsächlich gezahlten Mieten der letzten sechs Jahre -- er bildet also auch ältere Mietverträge ab. Die Marktmieten (11,97 bis 14,23 €/m²) sind die aktuellen Angebotspreise für neue Mietverträge auf den Immobilienportalen. Die Lücke erklärt sich dadurch, dass der Mietmarkt in Nürnberg in den letzten sechs Jahren stark angezogen hat. Für Mieterhöhungen ist ausschließlich der amtliche Wert relevant.
Ja. Nürnberg ist als angespannter Wohnungsmarkt eingestuft, die Mietpreisbremse gilt. Bei Neuvermietung darf die Kaltmiete maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete aus dem amtlichen Mietenspiegel liegen. Ausnahmen gelten für Neubauten (Erstbezug nach 1. Oktober 2014) und für Wohnungen, die umfassend modernisiert wurden (die Kosten müssen etwa einem Drittel eines Neubaus entsprechen). Durch die Mietpreisbremse darf die Miete bei bestehenden Mietverhältnissen im Zeitraum von drei Jahren nur um maximal 15% (statt der üblichen 20%) erhöht werden. (Kappungsgrenze).
Der amtliche Mietspiegel 2026 dient als Grundlage für die Berechnung der zulässigen Höchstmiete.
Im bestehenden Mietverhältnis darf die Miete innerhalb von drei Jahren maximal um 15 Prozent steigen (Kappungsgrenze für Nürnberg als angespannter Markt). Zwischen zwei Mieterhöhungen müssen deshalb mindestens drei Jahre liegen. Die Mieterhöhung muss mit dem amtlichen Mietspiegel begründet werden. Dieser muss im Mieterhöhungsschreiben zwingend genannt werden, selbst wenn Sie eine andere Begründung wählen.
Seit 2023 teilen Vermieter und Mieter die CO2-Kosten für das Heizen abhängig von der Energieeffizienzklasse des Gebäudes. Die Kostenaufteilung richtet sich nach dem tatsächlichen CO₂-Ausstoß des Gebäudes pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr. Die Regel ist einfach: Je schlechter der energetische Zustand Ihrer Immobilie, desto größer Ihr Anteil als Vermieter.